Decreto Salva-Casa: sanatorie più facili e tutti i lavori che si possono fare

Il decreto Salva-Casa non è un condono, ma rappresenta comunque un lasciapassare decisivo per numerose opere edilizie prima irregolari. Il suo intervento sulla normativa edilizia si muove lungo due strade principali: da un lato, il procedimento di sanatoria per le difformità considerate più lievi viene semplificato, dall’altro alcuni lavori non dovranno neanche passare per lo step della sanatoria per essere regolarizzati, grazie all’aumento delle c.d. “tolleranze”.

Ma in tema di “tolleranze”, il decreto pone comunque una distinzione tra quelle “costruttive”, che si attivano solo se quanto costruito non si discosta da quanto dichiarato entro misure ben precise, e quelle “esecutive”, che scattano invece a prescindere dall’entità del discostamento.

Il quadro che ne deriva, insomma, rende cruciale inquadrare l’opera irregolare e la sua data di realizzazione, perché alcune risultano ad oggi sanabili “a pagamento” e altre non necessitano esborsi o procedure burocratiche, soprattutto quando rientrano nella categoria di “edilizia libera”, che il decreto ha ampliato.

Finestre e porte
Una delle situazioni che possono verificarsi riguarda la realizzazione difforme rispetto a quanto dichiarato in Comune di porte e finestre, che possono trovarsi in una posizione diversa da quella indicata, o risultare di dimensioni inferiori o maggiori.

Tali opere possono rientrare entrambe nelle nuove “tolleranze” stabilite dal decreto Salva-Casa, e persino in quelle più permissive, quelle cioè che operano a prescindere dalla misura del discostamento tra dichiarato e costruito. Unica condizione per considerare porte e finestre automaticamente sanate è che queste siano state costruite prima del 24 maggio 2024.

Alla lista delle c.d. “tolleranze esecutive”, infatti, il decreto aggiunge le “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni”, sui quali vengono collocati elementi architettonici come le finestre, nonché la “difforme ubicazione delle aperture interne”, vale a dire le porte.

Nel dettaglio, le tolleranze esecutive permettono di scavalcare simili difformità limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ambientale o paesaggistica e sempre che non sia compromessa l’agibilità dell’immobile né violate le norme urbanistiche.

Stanze più grandi
Diverso è invece il caso in cui venga costruita una stanza più grande (o più piccola) rispetto ai progetti. Anche tale situazione ricade nelle nuove tolleranze, ma in quelle meno generose (c.d. costruttive). Il diverso dimensionamento è allora sanato senza sanzioni non solo se realizzato entro il 24 maggio 2024, ma anche in base alla sua misura, perché il mancato rispetto della cubatura dichiarata non costituisce violazione se contenuto entro il 2% per le unità sopra i 500 mq, del 3% se compresa tra 300 e 500 mq, del 4% se compresa tra 100 e 300 mq e del 5% se inferiore ai 100 mq.

Per le stanze di dimensioni diverse da quelle dichiarate, allora, via libera alla sanatoria “automatica”, ma tutto dipende da quanto è grande l’appartamento e dal rispetto delle percentuali.

Veranda abusiva
Non ricade invece sotto l’ombrello delle “tolleranze” la realizzazione di una veranda chiusa che non risulti dichiarata. Tuttavia, come accennato, il Salva-Casa non si occupa solo di tolleranza, ma semplifica anche la procedura di sanatoria per i casi fuori dalle tolleranze. E così, la veranda potrà passare attraverso la nuova sanatoria semplificata, purché tale intervento configuri una difformità solo parziale, non rappresentando cioè una variazione essenziale rispetto a quanto dichiarato.

Se questo è il caso, dunque, il proprietario dovrà versare una sanzione che va dai 1.000 ai 31.000 euro, in base all’aumento del valore dell’immobile, e sottoporsi a una verifica di conformità meno stringente del passato. In particolare, la veranda sarà sanabile se questa risulta in linea con la disciplina urbanistica vigente al momento della richiesta di sanatoria, e con quella edilizia vigente al momento della sua realizzazione.

Tende da sole e vetrate
La strada è ancor più in discesa nel caso in cui l’opera dalla dubbia regolarità sia una tenda da sole o una vetrata. Anzi, in queste situazioni la strada è del tutto priva di ostacoli.

Nel rispetto di alcuni paletti, infatti, il Salva-Casa considera tali elementi realizzabili in “edilizia libera”, e dunque senza dover munirsi di titolo abilitativo. E se non c’è titolo, non può esserci difformità dallo stesso.

Il decreto, in particolare, aggiunge alla lista delle opere realizzabili in edilizia libera quelle “di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende” purché esse non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici.

Le vetrate panoramiche amovibili, invece, erano già realizzabili in edilizia libera prima del Salva-Casa, ma questo ha specificato che la possibilità resta intatta anche quando tale tipo di vetrata è installata in un portico, sempre che anch’essa non delimiti uno spazio chiuso.